Keine Miete im Lockdown! OGH gibt Mieterin eines Geschäftslokals recht

Recht
23.11.2021

Von: Mag. Dominik Leiter
Müssen Mietzinse für Geschäftsräumlichkeiten auch dann bezahlt werden, wenn das Mietobjekt wegen eines Lockdowns nicht genutzt werden kann? Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat ein Machtwort gesprochen. Dominik Leiter, Rechtsanwalt und Partner bei Weisenheimer Legal in Wien, erklärt die Hintergründe. 
Das OGH-Urteil bringt zumindest teilweise Klarheit in die rechtliche Situation.

Es war eine der (vielen) großen Rechtsfragen der Covid-Pandemie: Müssen Mietzinse für Geschäftsräumlichkeiten auch dann bezahlt werden, wenn das Mietobjekt wegen eines Lockdowns nicht oder nur sehr eingeschränkt genutzt werden kann? Eine neue Entscheidung des Obersten Gerichtshofes (OGH) schafft hier nun (zumindest teilweise) Klarheit. 

Im konkreten Fall betrieb die Mieterin ein Sonnenstudio (und hielt dies auch als Verwendungszweck im Mietvertrag fest), das wegen des ersten Lockdowns im Frühling 2020 geschlossen werden musste. Da das Geschäftslokal somit nicht zum vereinbarten Zweck genutzt werden konnte, entschied sich die Mieterin dazu, weder Mietzins noch Betriebs- oder Heizkosten zu bezahlen, was wiederum zur Folge hatte, dass die Vermieterin gerichtlich die Räumung des Geschäftslokals begehrte. Als Reaktion machte die Mieterin gerichtlich geltend, dass tatsächlich kein Zahlungsverzug bestehen würde, weil das Mietobjekt eben nicht genutzt werden konnte.

Das Bezirksgericht Horn gab der Mieterin recht und das Landesgericht Krems bestätigte diese Entscheidung. Die Vermieterin brachte die Rechtsstreitigkeit daraufhin vor den OGH, doch dieser bestätigte die Entscheidungen der Vorinstanzen. Die Mieterin ist somit nicht verpflichtet, den Mietzins für die Zeit des Lockdowns zu bezahlen, weshalb auch der Räumung nicht stattzugeben war. Die rechtliche Grundlage für diese Entscheidung bildet § 1104 ABGB, wonach kein Mietzins zu entrichten ist, wenn das Mietobjekt wegen „außerordentlicher Zufälle“, u. a. wegen einer „Seuche“, nicht benutzt werden kann. Covid-19 und die in diesem Zusammenhang verhängten Betretungsverbote fallen nach der OGH-Entscheidung unter diesen Begriff. 

Offene Fragen

Der OGH ließ aber einige für die Praxis wichtige Fragen offen. Insbesondere den Fall, dass das Mietobjekt noch einen Restnutzen für den Mieter hat, etwa wenn ein gemietetes Restaurant zwar nicht mehr zur Bewirtung von Gästen, aber zur Ausgabe von Speisen (Take-Away) genutzt werden kann. Völlig offen bleibt auch die Berechnung des Mietzinses für so einen Restnutzen. 
Zu der Frage, ob auch Betriebskosten von § 1104 ABGB mit umfasst sind, hat sich der OGH ebenso wenig ausgesprochen wie zu der Frage, wie sich staatliche Hilfeleistungen (allen voran der Fixkostenzuschuss) auswirken. In dem Zusammenhang haben allerdings bereits diverse Landesgerichte entschieden, dass derartige staatliche Hilfen für die Berechnung einer Mietzinsminderung nach § 1104 ABGB irrelevant sind. Und was ist bei Umsatzeinbußen ohne ein Betretungsverbot? Man denke etwa an Hotels, die zwar öffnen dürfen, aber wegen Reisewarnungen große Umsatzeinbußen hinnehmen müssen. Ist auch hier eine Mietzinsreduktion zu rechtfertigen? Die Thematik bleibt spannend.